O que muda na tributação imobiliária e por que essa decisão merece atenção agora

Nos últimos anos, a valorização dos imóveis no Brasil foi significativa, especialmente em regiões urbanas consolidadas. Ainda assim, a forma como esses bens são declarados no Imposto de Renda pouco mudou: o imóvel continua registrado pelo valor pago na compra, sem atualização monetária, mesmo após décadas de inflação e crescimento do mercado.

É nesse contexto que surge uma mudança relevante. A Lei nº 15.265/2025, publicada em novembro de 2025, instituiu o REARP (Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial) — uma nova regra que afeta diretamente quem possui imóveis e pensa em vender, reorganizar patrimônio ou planejar sucessão.

Mais do que uma novidade tributária, o REARP abre espaço para decisões estratégicas, mas também exige cuidado. Nem todo imóvel, nem todo perfil e nem todo momento se beneficiam dessa escolha.

Como funciona hoje a tributação de imóveis no Imposto de Renda

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Antes de entender o REARP, é importante compreender o modelo tradicional.

Atualmente, o imóvel é declarado pelo custo de aquisição, ou seja, o valor efetivamente pago na época da compra. Esse valor não sofre correção ao longo do tempo.

Na venda, o imposto incide sobre o ganho de capital, que é a diferença entre:

• valor de venda
  
• valor de aquisição declarado
  

Esse ganho é tributado por alíquotas progressivas, que podem chegar a 22,5%, dependendo do montante.

Existem exceções importantes, como:

• isenção na venda do único imóvel até determinado valor
  
• isenção quando o valor da venda é usado para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias
  
• redutores aplicáveis a imóveis adquiridos em décadas passadas
  

Mesmo assim, em imóveis que se valorizaram muito, o imposto pode representar um impacto financeiro relevante.

O que é o REARP (Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial)

O REARP é um regime opcional que permite ao proprietário atualizar o valor do imóvel para mais próximo do valor de mercado, antes da venda.

Funciona assim:

• o contribuinte escolhe atualizar o valor do imóvel
  
• paga 4% sobre a diferença entre o valor antigo declarado e o novo valor atualizado
  
• esse pagamento é feito antecipadamente
  

Após isso, o novo valor passa a ser a base para o cálculo de ganho de capital em uma venda futura.

Em termos práticos, o REARP permite antecipar parte do imposto agora para reduzir (ou reorganizar) o imposto devido no futuro.

Por que essa regra pode ser vantajosa — e quando não é

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O REARP não é automaticamente bom ou ruim. Ele é estratégico.

Situações em que o REARP pode fazer sentido

• imóveis com grande defasagem entre valor declarado e valor de mercado
  
• bens mantidos para o médio ou longo prazo
  
• planejamento patrimonial ou sucessório
  
• reorganização de holdings patrimoniais
  
• alinhamento contábil para acesso a crédito ou reorganização empresarial
  

Situações em que o REARP pode não compensar

• intenção de venda no curto prazo
  
• imóveis antigos com redutores relevantes já aplicáveis
  
• casos de isenção futura previsível
  
• imóveis com valorização incerta
  

O ponto central é que o pagamento de 4% não é “desconto automático”. Em alguns casos, ele apenas antecipa um imposto que já seria devido, sem gerar economia real.

O que muda com o REARP na prática

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A principal mudança é a possibilidade de controle do momento e da base de cálculo do imposto.

Sem o REARP:

• o imposto é calculado integralmente no momento da venda
  
• o contribuinte não tem flexibilidade sobre a base histórica
  

Com o REARP:

• o contribuinte escolhe quando atualizar
  
• pode reduzir o impacto do ganho de capital futuro
  
• passa a trabalhar com um valor patrimonial mais próximo da realidade
  

Isso traz previsibilidade, algo especialmente relevante para quem pensa em patrimônio como planejamento, e não apenas como transação.

Como o REARP se aplica a pessoas jurídicas

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A Lei nº 15.265/2025 também se aplica a pessoas jurídicas, o que torna o REARP relevante para:

• holdings patrimoniais
  
• sociedades imobiliárias
  
• empresas que mantêm imóveis no ativo
  

Nesses casos, a atualização pode:

• alinhar valor contábil e valor de mercado
  
• influenciar decisões de M&A
  
• impactar distribuição de lucros
  
• facilitar acesso a crédito
  

Aqui, a análise costuma ser ainda mais técnica, envolvendo contabilidade, impacto fiscal e estratégia empresarial.

Pontos de atenção antes de aderir ao REARP

Antes de optar pelo regime, alguns cuidados são essenciais:

1. Avaliação realista do imóvel

O valor atualizado deve refletir o mercado. Uma superavaliação pode gerar pagamento antecipado sobre um ganho que talvez nunca se concretize.

2. Análise de benefícios fiscais existentes

Redutores, isenções e regras específicas podem tornar o REARP desnecessário em certos casos.

3. Horizonte de tempo

Quanto maior o prazo até a venda, maior a chance de o REARP fazer sentido.

4. Documentação e comprovação

Laudos, referências de mercado e registros precisam ser consistentes.

5. Planejamento integrado

O REARP deve ser analisado junto com sucessão, doações, holdings e outros objetivos patrimoniais.

Informação hoje, menos custo amanhã

O REARP amplia as possibilidades de organização patrimonial, mas exige planejamento. 

Nesse sentido, buscar a orientação de um contador é o passo fundamental para quem busca segurança: ele é o profissional que traduz as regras em números e ajuda você a montar uma estratégia de compra otimizada.

Com o apoio do seu contador, você vai compreender a nova regra e poder:

• Simular cenários;
• Evitar surpresas fiscais;
• Tomar decisões mais conscientes.

Como essa nova regra conversa com o mercado imobiliário atual

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O REARP surge em um momento em que:

• imóveis estão mais valorizados
  
• decisões imobiliárias são cada vez mais estratégicas
  
• planejamento patrimonial ganhou protagonismo
  

O REARP reforça a importância de comprar bem desde o início, com visão de longo prazo.

Quem escolhe um imóvel pensando em localização, qualidade construtiva, potencial de valorização e liquidez tende a ter mais opções no futuro, independentemente do regime tributário vigente.

A Apex Engenharia desenvolve empreendimentos pensados para diferentes fases da vida e estratégias patrimoniais, sempre com foco em qualidade, segurança técnica e visão de longo prazo.

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